日々のあれこれーのんびりくらし

日々のあれこれーのんびりくらし

終の棲家で花遊び❀

夫がリタイア、そのとき妻は?

セミリタイア、悠々自適のリタイア生活、いい響きですねぇ。

去年の3月にローンを完済し、私は主婦大家としてのんびりできますが、
今年はコロナ禍で旅行どころではなく、
また社会と繋がっていたいという動機から社労士事務所で事務のパートをしています。

生活のためにではなく、「いつ辞めてもいいし勉強にもなるし雰囲気の良い職場で楽しい」と思いながら週20時間のパートはセミリタイアといえるのではないでしょうか。(もちろん、仕事は責任感を持って真面目にやってますよ)

師匠(夫さん)は再就職し、これまた真面目に働いています。

 リタイアするなら不動産収入?

リタイア生活をしている方、リタイア準備をしている方のブログなどを多く見ますが、たいてい筆者は男性ですね。

勤め人生活からの解放がリタイアだとしたら、専業主婦や育児をしながらパートで働いている女性はリタイア生活をしていると言ってもおかしくないけど、イメージとしては違う感じ。

家事は解放されることのない職業のように思います。

私の若いころは、結婚することを「永久就職」と言いましたが、離婚して再婚した私はさしづめ「転職組」とでも言うのでしょうか。

 

前置きが長くなりましたが、

リタイア生活をめざす人が不動産投資をするのはよくある話。

かくいう私も、離婚を考えた勤め人時代に全財産をつっこんでアパート1棟を買ったので、退職・離婚後生活には困りませんでした。

今ではいい人に巡り合えて再婚してよかったと心から思っていますが、当初は「嫌になったら出ていく」くらいの気持ちで5年も別姓婚をしていました。

青色専従者給与について思う

不動産収入で不労所得を得た夫が法人化せず、個人事業主だった場合家族を青色専従者にするというのは一般的だと思います。

国税庁のサイトを見てみました。

No.2075 青色事業専従者給与と事業専従者控除|国税庁

気になるのは専従者の給与の項

  1. 「(4) 青色事業専従者給与の額は、労務の対価として相当であると認められる金額であること。 なお、過大とされる部分は必要経費とはなりません。」

税理士事務所のブログを見ても、
もともとサラリーマンの副業的な不動産収入では、事業主本人も管理会社に任せたりして労務がほとんどないのに、家族に専従者給与を支払うのはそぐわないとされることもあるとか。

払っても8~10万くらいが妥当でそれ以上だと、実際の労務についての調査などが入るかもなんてこともありました。

 

確かにねぇ、夫婦でパン屋さん経営なら二人三脚で奥さんに払った給与全部を控除するってアリかもしれないけど、不動産経営って自主管理の私でさえ、普段は通帳の記帳と共用部分の掃除程度で労務がない。
空室が出たらクリーニング(私は自力でやります)、工事業者や不動産屋との対応くらいで、家族に手伝ってもらうことってないなー。

 

てなことを考えると、将来、定年退職後の師匠(夫さん)を私の青色専従者にするという考えは微妙?

ましてや、8~10万の給与を家の中で払うより、バイトして自由にお小遣いにしてもらうほうがいい?

 

リタイア夫の妻は

ところで、世の夫が「準備はできた。リタイアする」と言ったら妻の皆様はなんて返事しているのかしら。

生活に困らなければ快諾でしょうか。

でも、そうそううまくはいかないのでは(笑)

辛かったサラリーマン生活から解放された夫さんが家で休養していたとしても、妻は家事から解放されない。

ゴルフだ釣りだ、なんて出かけられたら気楽でラッキー?

イヤイヤ、それはないでしょう。

自分ばかり趣味にお金を使って、妻にもお金をかけてよと思うかも。

節税目的で妻を専従者にしてるだけで、妻にはお小遣いしかあげないなら、私だったら怒り狂います。

 

ちなみに我が家は、私が生活費、師匠がマンションの家賃を負担し、それ以外はそれぞれ自分のお金です。昼食代などは自分のお小遣いから。

それぞれの稼ぎですもん。まあ、お互いけちん坊でしっかり貯めてましたけど。

それぞれ貯金があったからこそ、土地を買い家を建てるときも折半で出すことができます。

 

妻こそチャレンジ

もし、夫さんがリタイアしたいと言ったなら、

妻は青色専従者にならずやりたいことをやるべきです。

専従者といっても、多少のパート収入は認められるので副業もできます。

なので、リタイアして家にいる夫さんの世話に明け暮れるのではなく、

妻がやりたかった事業(サロン経営やネット販売とか)、

もしくはつきたかった職業とかに挑戦して自分の収入を増やすほうがいいと思います。

副業も認められるから、向いているかお試しするのも手かも。

なんの技術もないなんてご謙遜を。

家事や育児をこなしてきた技能を外で発揮すればお金になりますよ~。

(稼げるハウスキーパーやシッターになるのは大変かもしれませんが)

 

家事や育児は家にいる夫にやってもらえばよろし。

節税のために家の中でお金をまわすだけでなくて、

よそから入ってきたら結果的に世帯収入は増えるし、妻の年金も増えるし、社保に入った方が病気になっても傷病手当金も出るなど色々メリットもあります。

 

社会に出たら、嫌な人にも会うけど、いい出会いもありますよ!

嫌な職場だ、と思っても生活を担うわけではないなら転職すればいいんです。

 

そして、何より、やめても生活に困らない(笑)

もちろん、不動産投資とか多額の初期費用がかかるものは慎重にしないとダメですが。

 

リタイアを目指す夫も、自分が勤め人生活からの解放を考えるだけでなく、そのときの妻の生活も考えるべきで、それはたんに経済的に困らなければいいかというとそれだけではないと思います。

 

妻がチャレンジしたいと言ったら応援すべき。

働きたい、資格の勉強をしたいとか、手に職をつけたいとか言ったら、「今から?」とか「どうせたいした稼ぎにならないでしょ」的なツッコミは絶対にしないで、費用を出して妻がなりたいものになれるようにしましょうよ。

だって、生活のために妻は働くんじゃなくて、妻がやりたいことをするためなんだもの。

夫がやりたかったリタイア生活するなら、妻もやりたいことをする権利はありますよね。

 

リタイア生活が夫婦の共通の夢ならなんの問題もありませんが、たんに夫が雇われ人生活からの解放だけを目指して「どこかの田舎でのんびりしたい」なんて言ってても、妻は「都会に住んでおしゃれなカフェに行きたい」とか思っているかもしれません。

そんなこというなら妻ものんびりすればいいと思う夫さんたち、家に妻がいるときに妻をのんびりさせてあげられてます?

 

リタイアをめざす夫さんたち、奥様たちの本心をわかってるのかしら。

ま、よそのお家のことなので、部外者がとやかく言うことでもないんですけどね。

 

 

我が家は当面働いて、新居では庭づくりを楽しんで、コロナ禍が落ち着いたら旅行を思う存分楽しもうと思っています。 

 

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最後はきれいなコスモスの写真で締めくくり

 

思い出の入居者さんー運が良かった話その2 生活保護者

都内でアパート1棟の主婦大家をやっています。

今回はその入居者さんのうち思い出に残っている話を。

これもまた運が良かったとしか言えない話なので参考にできるかどうか・・・

 

生活保護者の入居をどうするか?

 

 

平成27年から都内の住宅扶助の基準額は、単身世帯で53,700円、2人で64,000円となりました。

私の物件の部屋は広さが3パターンあり、一番安い部屋なら基準額より安いため受入可能ですが、広い部屋では一人では基準額を超えるため入居が不可能です。

もともと単身世帯を想定している私の物件では、
超ラブラブな新婚さんか、子供と二人暮らしでないと狭いと思います。

(現在も新婚さんはいますが)

 

生活保護は生きるための権利とは思うものの、どうしてそのような事態になったのかは知りたいところ。

シングルマザーで元夫が養育費を送ってこないとかなら応援したいですが、若い時に年金保険料を支払わず浪費して年取ってから生保を申請されても・・・

 

手広くアパート経営をしている実家の父は、生活保護者は確実に家賃収入が見込めるので歓迎しています。

父の物件には激安物件もあるので、不動産屋を通じて問い合わせもあるようです。

思い出の入居者さん

私が買ったときには、その入居者さんは働いていました。

が、月に2度ほど共用部分を掃除しているときにだんだんとその部屋の前に荷物が出てくるようになり、怪しさが感じられるようになりました。

その方が50代後半のときに更新があり、契約更新の書類を送って数日後
福祉事務所の担当者を名乗る方からお電話がありました。

「更新料は、こちらに書かれている口座に振り込めばいいですか?」

私が買った時は勤め人だった人でしたが、いつのまにか住宅扶助を受けるようになっていました。

今となっては記憶があいまいですが、たしか更新日は月の中途半端な日だったのでその日までに更新料を振り込んでという案内に対し、振込日が役所の手続きの関係で〇日になるがいいですか?という問い合わせでした。

確実に払ってくれるなら多少遅れても全然構いません♪と快諾。

 

知らない間に、生活保護の受給者になっていました。

これって契約を結びなおさないものなんですねぇ。

更新の契約も普通に入居者さんの名前で記名押印してきました。

今となってはそれが正しかったのかもわかりませんが。

 

荒れる部屋

私がどうして生活保護を受給するに至ったかを知りたいのは、やっぱり生活ぶりに現れるから。

更新のときに「いつから受給されているのですか?なぜ?」と聞いたときに、個人情報を理由に担当者はなかなか教えてくれませんでしたが、「病気」とだけ教えてくれました。

精神的なものなのか肉体的なものなのかまでは答えてくれず。

病気で働けないなら仕方ない。

とりあえず1回更新しました。

 

その後、冒頭の家賃の見直しがありました。

15㎡以下だと単身世帯でも減額になったようですが、その部屋はもう少し広いので減額の対象にはならないものの、
53,700円という基準額を超えている部屋に住めるのも不思議です。

 

その部屋は1階だったのですが、あるとき見たら窓ガラスにヒビが入ってゴムテープで補強され、次に行った時には昼間から雨戸がしまりっぱなし。

原状回復する余裕がなかったのでしょうか。

部屋の前に段ボールやカビたゴルフバッグなどが置かれるようになりました。

玄関ポストからDMやチラシがあふれて、共同部に郵便ポストもあるけど、そちらもいっぱい。

本当に住んでるのかな?

毎月家賃は入るものの、自動的に振り込まれるだけで実は中で・・・なんてことになったら怖いので、福祉事務所の担当者の方に電話してみる。

何か月かに一度担当者が見に行って下さるそうです。

 

二度目のラッキー

この入居者さんについて運が良かったと思ったのは、次の契約のときに引っ越しを福祉事務所の担当者から強く提案されて、それに応じてくれたことです。

引越代も出してくれるんですねぇ、福祉事務所って。

 

明け渡しの日に入居者さん(この日初めて会いました)と福祉事務所の担当者さんと3人でその部屋に入ったときに、「どうやってこの部屋に住んでいたんだろう?」と思うほどでした。

荷物は空っぽになっていたのですが、なぜか床に泥が積もっていて土足で上がりました。

泥というか土です。本当に。

スリッパでどうにかなる程度じゃなかったです。

入居者さんと話したのですが、途中から視野が極端に狭くなって失業し、今も目の前の一部分しか見えていないそう。

 

でも、とりあえず無事に退出してくれてありがたく思いました。

 

部屋が荒れさえしなければ、確実に家賃が入ってくるので生活保護受給者はありがたい存在です。

でも、どこか弱いところがあるために受給者になるので、その弱さを受容できない未熟な大家はキツイと思います。

福祉事務所の担当者の方も担当する方がたくさんいて申し訳ないと思いますが、すぐに連絡がつかないし、反応もそれなりに遅いし、本人はもっと反応してくれないし、私は本当に引越ができるのか当日まで心配でした。

 

掃除は壮絶

その入居者さんは、新築のときから住んでいたので20年弱住んでいました。

ものすごいヘビースモーカーだったようで、色々なところがヤニでべっとり。

タバコと病気の因果関係は全く分かりませんが、これほどなら何かの病気になってもおかしくないと思ってしまうほどでした。

これまでで一番壮絶な部屋でした。

窓ガラスが2枚割れていて雨戸がしまっていたのも、中のゴミが窓ガラスを割ってしまったのか?目の不自由な入居者さんがぶつかってしまったのか?

 

ゴミも大量に出されていて、ゴミ収集車が一度に持っていってくれませんでした。

(いつものコースを周る際に多少増えてもいいのですが、突然大量に出されるとすべての収集所を周れなくなるため、置いて行かれるそうです)

 

壁紙、キッチン、照明器具、ボイラー、エアコンは交換しました。

もうヤニがひどくて掃除でどうにかなるものではなかった。

トイレとお風呂は自力で磨き上げてなんとか。

(というかそこまでお金を回せなかった)

浴槽にはほこりと砂がたまっていてここ数年使っていなかったくらいの感じ。

物置になっていたのかも。

床はクッションフロアではなくフローリングなのですが、奇跡的に傷がない。

これも汚部屋効果で、色々なものが保護してくれたのかも?

(壁紙は全張り替えだったけど、巾木は無事だった部分もあり、そこはゴミの地層の下にあったと思われます)

窓ガラスも張り替えて、原状回復にかなりかかりました。

私が買ってからも3回は更新してくれてるので、その更新料を充当しました。

 

幸い、その後すぐに猫を飼っている人が入ってくれたので本当に良かったです。

 

結論

生活保護受給者を差別するつもりはありません。

確実に家賃が入ってくるので、受給者はいいという父のような考えもアリです。

ただし、受給者の弱さをストレスに感じるような私のような未熟な大家には向かないと思います。

新築物件でまだ部屋がきれいなのに、あの状況になったら泣くかも・・・

 

不動産屋からの内覧の照会のときに生活保護受給者と高齢者はお断りしてしまうのは弱者切り捨てと言えるけど、私には受け止める度量の広さがないです。

でも、都内ならいくらでも他の物件があるし、ローンも終わった今は無理に「どんな人でもOKです」にしなくてもいい余裕ができました。

 

今回のようにいつのまにか受給者になっていたということも今後出てくるかもしれません。

基準額より高い部屋が多いので、その部屋の方たちは更新のタイミングで退去するかも。

今は猫可物件で若い方が多いけど、若くてもいつ危機が訪れるか分かりません。

 

サブリースや管理会社に任せたら安心かもしれませんが、

やりとりは管理会社にお任せできても、いざ退去となったときの原状回復費は大家持ちですよね。

 

参考になったかどうかわかりませんが、大家業は人それぞれ物件との向き合い方で正解は無いと思います。

長々と最後までお付き合いいただきありがとうございました。

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文章ばかりだったので多肉植物の写真で終えます

思い出の入居者さんー運が良かった話その1 独居高齢男性

最近、家づくりの話ばかりなのでたまには違う話を。

家づくりで夫婦で折半で費用を出せるのも私が主婦大家だからなので、

たまには大家業の話を書いてみようと思います。

 私の物件の話

私は12年前に築12年の中古アパートを買いました。

 

賃貸経営業者が作るような小ぎれいなアパートではなく、もともと鉄骨のビル事業所だったところをアパートに改装したような物件です。

どうも私は平成8年築を「築8年の物件」と思っていたようです(笑)

今回久しぶりに記録を見直して誤解を発見。

いずれにしても中古物件です。

色々ありましたが、15年のローンを11年で返済し、余裕ができました。

これからその色々を少しずつ書きます。

でも、私は「たまたま運が良かった人」だと思います。

投資はあくまでも自己責任でお願いします。

(海外旅行中に現地で仲良くなった人の家に泊まらせてもらって楽しかった武勇伝を聞いても、実践しようと思わないですよね?)

 

値下げ交渉・共益費

買った当初は中も設備も割合きれいで「築浅で行けますよ!」と近所の不動産屋さんは「築浅」で募集をかけてくれました。

今思うと築浅の根拠は特にないみたいです。

私が買えたのもリーマンショック後の不況によるものだったのかもしれませんが、

そのとき1室空きで買ったもののその後空室が出るたびに値段を下げることが続きました。

65,000円の部屋を家賃64,000円、共益費1000円にして、検索するときに65000未満で引っ掛かるように下げるようにした部屋で、

不動産屋さんから「今見ているお客さんがあと千円でも二千円でも安ければっておっしゃってるんですけど・・・」という電話があって、

「今決めてくれて、審査が通ったら共益費無しでいいです」と返事したことも。

家賃を下げると更新料は家賃一か月分で取っているため、更新料が減るので下げるなら共益費という考えが私にはあったので。

 

なので、現在の入居者のうち共益費千円が無い人もいます(涙)

 

共益費って言ったって、共用部の掃除は私がしていて、掃除用具と共用電気代分だけなんですけどね。

一時期ゴミ出しのルールが悪くなってゴミ捨て場が汚くなったときには、

各部屋に「今は大家の私が掃除をしているので、共益費は低いですが(もらってない人には共益費はかかりませんが、とした)、これ以上汚くなったら専門の管理業者に委託するので共益費が高額になります」と書いたら、徐々にゴミ出しのルールが守られるようになりました。

 

現在満室経営2年超

家賃が下げ止まったのと空き室が無くなったのは、「猫可」にしたからです。

これ以上下げたくない、と思ったときにふと不動産屋さんから「猫はダメですか」と聞かれたことによります。

猫を飼っている人からは、退去後に壁紙全部替えになるので敷金を2か月取れます。

そして、何より都内で猫を飼いたい人の需要の多さ。

2年以上満室が続いていますが、今もたまに不動産屋から「空き室出ないですか?」と問い合わせが来ます。

 

思い出の入居者さんその① おじいちゃん

そのおじいちゃんは私が買った時にはすでに住んでいて「あんたが新しい大家さんか?」と掃除に行った時に声をかけられました。

年金暮らしでいつも家にいるためか、たいてい掃除のときは会いました。

世間話などよくしました。

他の入居者さんの噂話が多かったのですが、これが案外役に立ちました(笑)

秋の落ち葉がすごいときは「もっとマメに掃除に来い」とか言われましたが、「会社勤めをしながらローンを返しているので管理会社も入れられず大変なんです」と答えると、

「親の遺産じゃないのか?そうか、勤め人がやってるんなら仕方ない」となぜか納得してくれました。

女性の賃貸経営はその頃はあまり一般的ではなく、親の遺産か離婚時の慰謝料代わりと思われていたようです。

(「離婚時の慰謝料」は別の人に言われました。「そっちはゆとりがあるだろうけど、こちらは賃貸暮らしなんだから、負担できない」と窓ガラスを割っておいて開き直られた。ガラス代はもらいましたけどね)

話が脱線しすぎました。

 

私が買ってから2,3年後くらいからだんだんとおじいちゃんの部屋の前の廊下に物が出始めました。

段ボールとか、壊れたビニール傘とか。

嫌ーな予感。もしかして中が汚部屋になりつつある?

  

完全地デジ化した後、ゴミ捨て場にブラウン管型テレビが捨ててあったときに、おじいちゃんかと思い問い詰めましたがしらを切られました(疑わしい人はもう一人いたので問い詰めず)

結局、私が処理用のシールを買って処分しました。

 

ある日天祐が!

おじいちゃんの保証人は近所に住む兄。

おじいちゃんに家族はなく、お兄さんには家族がいますが、兄弟でさえ危なっかしいのに甥や姪がなんとかしてくれるとは思えなくて、いつか来るリスクにおびえていました。

自転車で出かけたりして、まだまだ元気そうでしたが、すでに70代も半ば。

いつ何が起きても不思議じゃない。

そんな中、おじいちゃんから「来月引っ越す」との連絡がありました。

施設に入るほどではないし、不思議に思って理由を聞くと、

加入していた年金基金が解散してもらえる年金が下がり家賃を払えなくなるから。

 

なんと!そんなこともあるんですね!

そして、福祉事務所で紹介してもらった高齢単身者用のアパートに引っ越すそうです。

「ただ、ここよりもかなり狭いし、駅から遠くなる」とぼやいていましたが。

 

助かったーーー!!

私にとってはありがたい話でした。

 

元気にしていたけど、やはり体力はなくて引越は大変そうでした。

引越日と明け渡しの日の連絡は受けていたので、明け渡しの日に行ってみたら、まだこまごまとしたものが多く残っていました。

引越の日までに間に合わず、とりあえず家具などの大物を持っていってもらって残ったゴミなどはこれから捨てるという話でした。

 

前月末までに支払う当月家賃。

明け渡し日までの日割りでしか入ってなかったけど・・・

来たついでにゴミ出しなども手伝いました。

将来の心配が一つ減ったことで優しい気持ちになっていたので。

 

結局、掃除ができるようになったのは翌々日。

おじいちゃんはたばこを吸わない人だったので、壁紙を替えれば建具などの汚れはたいしたことないので、普通に掃除すれば大丈夫でした。

 

もちろん、ハウスクリーニングは自力でしましたよ!

 

この部屋は、私の物件の中でも日当たりがよく広めの部屋なので、強気で値段設定していましたが、春先の良い時期3月上旬に決まらなかったことですっかり弱気になり、
最終的に家賃を4千円下げました。

これならおじいちゃんが払えたんじゃないかしら。

 

これは、私の大家業の中でも運が良かった話のベスト1です。

 

今は、入居者さんには保証会社を必ず通してもらうようにしています。

古くからの入居者さんには保証会社に入っていない人もいますが、

そのうち、家賃保証だけでなく高齢者の事故などに備えた保険も検討しないとと思っています。 

 

私は小心者なので、なるべく高齢者は入居させたくないです。

長く住んでいる方が高齢になったのは仕方ないけど。

 

今住んでいる高齢の方は60代前半の独身女性でまだパート務めをしています。

さらに、彼氏さんがいるんです。

だから、お部屋もきれいにしているし、彼氏さんにも「大家さんですか、こんにちは」と挨拶もされています。

彼氏さんが来るなら知らない間に・・・なんてことはないはず。

ここのお部屋も猫ちゃん飼っています。

 

もう少ししたら、彼氏さんと二人で住むようにどこかへ転居なんて幸運がまたおきないかしら。

 

出口はもうすぐ?!

今週に入り急に街に人が増えてきました。

とうとう関西も緊急事態宣言が解除になり、あとは首都圏4県と北海道。

ここまで頑張ってきたのですから、出口はもうすぐと信じたい。

  

大家業

 先日、入居者さんから6月分の家賃を待って欲しいという相談をうけたと書きました。

 

xiaorenretirementlife.hatenablog.com

 相談を受けたのは4月。「5月分は4月10日に払ってくれているので、6月分は給付金が出てからでもいいですよ。6月末まで待ちます」なんて返事をしました。

だって、相談のメールの冒頭、「体調も崩し自宅待機で不安です」なんて書いてあるので、知らない人でもないから冷たくできない。

ちゃんとお見舞いの言葉つきで、私なりに丁寧に返事を書きました。

そうしたらですよ、なんと!

今月11日に、5月支払い分のお給料が社長さんの好意で全額出たとかで、「2か月分払います!」とメールが来て、6・7月分の2か月分の家賃を入金してくれました。

いや、6月分だけで7月分まで払うことはないよ?と思いましたが、払ってくれるならありがたいことです。

そして、「相談にのってくださって本当にありがとうございました」とのお礼つき。

うれしくてスクショしちゃいました。

 

他の入居者さんたちは今の所問題なく入金してくれているので、このままコロナの収束とともに乗り切って行ってくれれば・・・

まだ、東京の飲食店は完全復活ではないから彼女のお店も心配です。

そんなこともあってひいきのランチのお店には行きたいなと思います。

 

給付金の申請

我が家は師匠(夫さん)がオンライン申請を早めにしてくれました。連休明けくらいだったかな?

でも、その後TVの報道を見ていたらオンライン申請よりも郵送のほうが役所の処理が速いから入金も早いとか。

住基情報と結びつかないマイナンバー制度って何でしょう?

これで健康保険証と結びつけることってできるのかな?

 

銀行口座と結び付けて、資産情報を管理するんだと師匠の談。

うちの師匠は「そのうち預金封鎖がおきる」が持論で、そのために資産をどう守るかを日々研究しています。

私はやっとローンを完済したので、預金はないのでこれからです。

預金がないからあまり真剣に考えていません。

 

師匠が預金封鎖があっても住むところに困らないようにマンションを買おうと言うので、巣ごもり生活の合間にマンション情報を検索するのが最近の楽しみ。

だけど、

預金封鎖ハイパーインフレは必ず起きる」説の師匠に押し切られマンション買うことに同意してますが、「大地震や大災害がおきて住むところがなくなる」説を持つ私は「もし、マンション買った後で大地震が起きてマンション建て替え問題とかでもめたら『だから言ったでしょ』って言ってもいい?」と言ってます。

お金があればしばらく違う地方に避難もできるけど・・・

どちらのほうが確率高いんでしょうねえ。

 追記

この後我が家は家を建てることになりました。2021年の夏までに引越す予定です。

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想夫恋という多肉植物が咲きました♪

 

 

 

我が家なりのステイホーム

昨日(5/1)は165人の感染者が確認されましたが、少しずつ外出自粛の効果が感じられる東京都。
このままだんだんと感染が抑えられていくといいのですが・・・

「ステイホーム」中年夫婦だけの我が家なりの近況を書きます。

 

 

仕事について

師匠(夫さん)は週に一度の出勤で、あとはテレワーク。

とは言っても機密事項が多いらしく家でできる仕事が限られるためか、

今年度は師匠の会社は業績が伸びないようです。

社労士事務所勤務の私は週3回のパート勤務は出勤し、

お子さんがいる先輩女性は在宅勤務。

先生は毎日出勤しています。顧客の方から助成金など電話に追われています。

 

タイムカードが送られてきたり、給与明細を出力して発送するとか、手書きで提出する書類などがあるため全員が在宅勤務とはいかないのが現状です。

 

WEB明細とか、すべてが電子申請になるとか仕組みが変わらない限りすぐにテレワークには変更できません。

 

買い物

「スーパーには3日に一回程度」という指針が示されましたが、我が家はもともと週に2回くらいしか買い物に行きません。

以前は週末に師匠と二人ででかけていましたが、今は「代表者」で行くように。

師匠にはメモを作りお願いしますが、

主婦なら「豚汁にしようと思ったけど、鶏肉の方が安かったら筑前煮に変更」なんてことも可能ですが、師匠に頼むときは具体的に書かないと。

「豚肉こまぎれ:100g当たり150円以上だったら買わない。代わりに鶏むね肉を買ってきて下さい」と書く。

メガパックで100gあたり88円を見つけてきてくれて素晴らしい!

二人暮らしなので、まとめ買いをして作り置きなどで5日に1度も可能です。

外食

外食も近所の居酒屋によく行っていましたが、今は家飲み。

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焼き鳥はテイクアウト

焼き鳥屋さんの店内も営業していましたが、我が家はテイクアウト。
チゲ鍋やチヂミも冷蔵庫一掃で。
豆苗やレタスは自家製です。

家でダラダラ食べるのも良いけど、自分では作れないものもたまには食べたい。

やっぱり、終息したら月に1,2度は外食したいですね。

 

ランニング

名古屋ウィメンズマラソンが終わってから、コロナが拡大し始めしばらくランニングしていませんでした。

ゆっくりでいいから走りたいと最近師匠と河川敷に行くようにしました。

しかし、マスクをしていない人が案外多くてイラっとします。

テレビで見るほど有名なランニングコースではないので、混んではいませんがやっぱり息が荒くなるのでできればマスクをしてほしい。

私は日焼け予防も兼ねて。

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ゴム跡がしっかりつきます

 お見苦しくてすみません。顔が分からないから自分としては恥ずかしさも超越してます。

これくらいしたら自粛警察も文句言わないでしょう。

大家業

私の物件は翌月分を前月末までに入金することになっています。

5月分なら4月末まで。

5月分を4/10に入金してあった入居者さんから、「自宅待機で収入が減って、給付金の支給もいつか分からないので来月分(6月分)が遅れます」との連絡あり。

その方は今まで遅れたことないし、6月分は6月末まで待つ約束をしました。メールだけのやり取りですが、丁寧にお返事書きました。

給付金が出たら早く払うというし。

甘いかな?まあ、更新もしてくれてるし。

更新料なんて丸儲けだから、最悪ひと月くらいはオマケしてあげてもいいかも。

9室中、その方以外は無事入金あり。

家賃保証会社を通しているからそちらに請求してもいいけど、できることなら約束を優先したい。

厳しくして退去されて空室になるより、信頼関係を維持して満室経営を続けたい。

「住宅確保給付金」の案内も掲示板に貼ってきました。

 

とはいうものの緊急事態宣言が延長になると、なかなか厳しくなると思われます。

月に6万ちょっとの家賃が払えない生活って、苦しいですね。

ローン完済してると優しくできるなーと思えました。

 

私のお財布事情

大家業はとりあえず5月分は満額入金されています。

それ以外の収入は変わりなく。

申告所得税の引き落としが5月になったので残高も現時点では潤沢。

そして、職場と自宅以外はほとんどでかけないので(たまにスーパーと荒川河川敷)、お金を使わなくなりました。

先月は家計費に8万円、共済3200円・スマホ代2500円など固定費と、コンビニランチ代で8500円くらい(職場での唯一の楽しみだったランチが、行きつけのお店がみな休業しているため)。

家賃と光熱費15万円は師匠が払ってくれている。8万の家計費もステイホームだと残ります。

 

友達にも会えないし、旅行に行かないとなるとほんとに私はお金を使わない。

 

一律10万円の給付金は生活補填ではなく、景気回復の意味もあるというので私も受給してしっかり使おうと思います。テレビを買い替えようかな。 

 

山田寛英著「不動産投資にだまされるな」を読んで

『不動産投資にだまされるな 「テクニック」から「本質」の時代へ』

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こちらは、題名ずばり不動産投資の本です。

2018年11月に初版なので、「かぼちゃの馬車」のシェアハウスやレオパレスなどのサブリース契約などの問題も解説しています。

ずいぶん前のように思えるけれど。

 

代々資産がある人が行っていて成功している不動産業は、きちんと自分で理解し奇抜な税金対策などとらずごくまっとうに行っている。

サービスの進化でハードルが下がって一般庶民まで行えるようになったが、数字や法律に弱い「専門家に任せておけば安心」の人が参加できる業界ではない、と断言している。

 

著者の言うことが、私の不動産経営の方針と合っているので読んでいてストレスがなく、また自信にもなりました。

 

軽い気持ちで「将来の年金の補填に」と始められるようなものではないと言ってます。これから不動産投資を始めようと思っている人はぜひ読むべき。 

 

確かにアパート経営をすれば収入は増えるかもしれませんが、
借金をしてはじめたとしたら、返済に追われ、税金や経費もかかるし手残りはサラリーマン時代より減るかもしれないですよ。

 

証券マンは株を買えないのに、不動産の営業マンは物件を買える。

本当に良い物件なら自分が借金してでも買うのにそれを勧めてくるのは「買ってもらって儲けたいから」と。セミナーなんてまさにネギカモ状態ですよ。

 

大家さんが、自分の利益を増やしたいならできるだけ間に業者を入れないこと。

著者は家賃収入が年2000万円以下なら、管理会社も税理士も入れず、掃除やリフォームも(障子の張り替えくらいなら)自分でやるべきと言っています。

 

確かにねぇ、客付けは不動産会社に頼むとして(仲介手数料はとられるけど)、
確定申告なんか自分でできるし、リフォームや掃除も自分でできるし、または自分で業者を探して相見積もりとらせて頼むことも可能。
管理会社の言われるままに紹介された業者に頼んで言い値で払うなんて怖すぎる!


業者を探せない?

サラリーマンなら仕事で新規の取引先を見つけることをしてるじゃないですか。
それくらいのことができないで不労所得を得ようなんて甘いと思います。

 

それに、築浅の頃なら特に手間がかからないので管理料は取られ損ですよ。
私も最初の頃は、空き室になるたびに家賃を下げざるをえなかったけど、下げ止まったら家賃はまるまる手に入るからお得な感じです。(税金はかかるけど)

もちろん、入居者さんには必ず家賃保証会社に入ってもらうことをお勧めします。
連帯保証人には逃げられることもあるし(かつて逃げられそうになったことがある)、
まず保証会社の審査が通ることを入居の条件にすることが大事だと思います。
(普通のOLさんなのに、保証会社の審査に落ちた方がいて断ったこともあります)

自分で取り立てをするのはしんどいけど、家賃保証の会社はプロなので。その保証会社の利用料を払うのは入居者で、それすら惜しむ人はちょっと危ないから断ってもいいと思います。

 

 

第4章の「絶対に負けられない人のための12の鉄則」にはへぇーと思うこともありました。

・35年間地価が変わらなかった場合に、買い替えと保有であれば保有のほうが資産は増える。(なんと!地価が10年ごと10%上がった場合も10年ごと10%下がった場合も保有のほうが有利なんです)

→買い替えは積極的に考える選択肢ではないようです。

 

・売却についても例を示しています。「持っているより売却したほうが得」というケースは限定的なので、早合点しないようにとも書いています。

などなど。

 

自分も大家だけど、ローンを完済するまではハラハラでした。
15年の返済期間を2度の繰り上げ返済で11年に縮めて完済し、
やっと自分のものになりほっとしています。

 

 

これから不動産投資を始めようと考えているみなさま、
メディアに出てくるような「スター大家」さんを目指さなくてもいいので、
でも人任せにせず、自分で判断して堅実に資産を築いて安定した生活を目指しましょうね。

 

 

 

 

 

「5年後に笑う不動産 マンションは足立区に買いなさい!」を読んで

図書館で借りた本です。

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長嶋修「5年後に笑う不動産 マンションは足立区に買いなさい!」

実家が足立区なので、副題に惹かれて。

こちらの本は、自分が住む場合のマイホームを買うときの内容です。

空き家問題、「立地適正化計画」や2022年の「生産緑地」の指定解除問題など、不動産をとりまく問題についても説明しています。

 

これからの不動産は3極化するというのも納得です。

『①価値を維持する、あるいは価値が上がる不動産ー10~15%

②なだらかに下降しつづける不動産ー70%

③限りなく無価値になる、あるいはマイナス価値となる不動産ー15~20%』

①の資産価値を維持したいなら「高額でも駅近」と、とにかく立地を力説しています。都心5区や駅直結のタワーマンションなど。高額すぎて手が出ませんが(笑)

 

③は、過疎の地域だけでなく立地適正化計画の区域外もこれに当たります。

 

②は暴落はしなくても、高級住宅街などで駅から遠ければ将来的には価値が下がっていく地域。田園都市線もブランド力が下がっていくだろうとか。

 

そんな中、都心5区には及ばないにしても、23区内の東側の利便性が見直され、城西と城東の差が以前ほどではなくなると書かれています。

ここで、足立区北千住が注目されているんですね~。嬉しいですねぇ。

ほかにも特徴のある地域が紹介さています。

都内だけでなく、エネルギーの自給自足の政策で転入者が転出者を上回った北海道下川町なども紹介されていて、不利な条件を跳ね返す政策ってあるんだなーと。

 

多分、みなさん知っていることだと思います。

「賃貸VS持ち家」「マンションVS戸建て」「新築VS中古」などの論議については正解がないこと。

ただこれからは「家をもったら一人前」的な考えは一般的ではなくなるはず。

賃貸も売却も含めて暮らし方にあわせて住みかえすることももっと広がるかもしれない。現に私は何度も引っ越しをしている。

 

 

我が家が来月引っ越す賃貸物件は築24年のライオンズ系のマンション(駅徒歩5分)。分譲賃貸でリフォームしてくれるからなかなか好みで嬉しい。

ネットを見ていたら同じ建物の4階がリフォームされて(写真が我が家が借りる予定の部屋の完成イメージとソックリ)約3600万円で売り出されている。
別の階でリフォームしないものだと約2700万円。和室ありの一部屋が小さい3LDk。

我が家の家賃は管理費込みで14.2万円。更新料が2年ごと一か月分の家賃12.8万円。平均するとだいたい月15万円ちょっとかな。

15万円×12か月×20年=3600万円

「20年住むなら買う?」なんて師匠が言い出す。

ちょっと待ってー!!

買ったら、仲介手数料、不動産取得税や登録免許税、消費税、印紙税、その後も毎年来る固定資産税、管理費、さらにさらに修繕積立金がどんどん値上がりするから20年で同じになるとは思えない。

築24年の物件に住んでいる人たちは、おそらく私たちよりも若干年上でしょう。私たちが高齢になったときに、管理組合がきちんと運営されているかも微妙。高齢者ばかりで建て替え問題なんて議論できないはず。


賃貸だったら古くなったら家賃は値切れるし、またはもっと築浅に移ることも可能だし。20年ということは師匠(夫さん)は78歳、介護付き施設に移っているかもしれないし。それ以上住む確約もないですよね?

と、説いたらあっさり「言ってみただけだよー」と撤回していました。
「ただね、政府がインフレを推進しているから、貯金で持っていて資産が目減りすると部屋が借りられなくなるかもしれないよね?マンション買っておけば資産になるかなと思って」とも言っていました。

 

最後は我が家の事情で終わりましたが、それぞれの家庭によっていろいろ考えは違うと思います。でも、家を買おうかなという人はこの本を読んで、議論のきっかけにしてもいいかなと。

 

このほかに不動産投資の本も借りましたが、それについてはまた次に。

 

 

 

 

入居者さんから差し入れもらった♪

私は自分の物件は自分で管理してます。

入居の募集だけは不動産屋さんに頼むけど、更新も自分で書類を送る。

家賃は私の口座に直接振り込んでもらい(滞納者には私が直接内容証明などで催促)、

共用スペースの掃除も自分でする。

不具合があったときには直接連絡くるから何も連絡がないのがなにより。

エアコン壊れたーとか言われると、私が電気屋に行って買って、入居者さんの都合を聞いて立会にも行く。

でも、これで家賃の5%~10%が浮くなら全然楽。工事費も実費だし。

 

 

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知り合いに貸すのはやめたほうがいい

実は私の本業はアパート経営です。
中古で買ったけど、鉄筋造だし、駅近だし、管理会社に任せず、
自力で管理(修繕は実家の工務店)してなんとか経営しています。
 
そんな中、今年はやっと悪縁から解放されました。
 
大学の先輩が私が物件を持っていることを知っていて借りたいと言い、
そんなに長くならないだろうと軽く考えて貸してから早8年。
途中で口約束だけじゃ不安になり(その人は金銭面で非常にルーズだった。
今はカードも持てない暮らしぶり)
契約書を交わし連帯保証人もたててもらい、
引越しを再三提案したけど無視され仕方なく契約を更新し、
退去依頼の内容証明も送ったけど受け取らず(本人曰く不在通知に気が付かなかったらしい)、
計画通りに進まないことにストレスを感じる私はものすごく消耗しました。
 
とうとう二択をしろとメールする。
A案:私と一緒に不動産屋に行くなら、初期費用(初月家賃、敷金、礼金、仲介手数料、引越し業者費用等)を払ってもいい
B案:期限までに独力で引越しをして部屋を引き渡す
なんと、「一緒に不動産屋に行ってください」との返事。
驚いたー。プライドとかないのか。
その人、定職についている50歳の男性だよ。
 
でも、お金でこのストレスを解消できるならいいやと、機械的に部屋を見て申し込みをし、契約は本人がしたけど、入金もして、とうとう出て行ってもらいました。
本人の希望で同じ駅で選んでしまったけど、今になって思うと二度と会いたくないから違う沿線にしてもらえば良かった。一応これ以上の金銭の要求はしないという念書も取った。
 
あまりにも部屋が汚くて、業者に頼むと追加料金取られそうだったので、業務用洗剤とハンズで買った便利グッズと気合と根性で自力でルームクリーニングを終え、住んでいた痕跡も消せて、やったー!と叫びたくなるほど。
 
これからは情で部屋を貸すのはやめようと固く固く思ったのでした。
 
最近、サラリーマンでもアパート経営できますとか、相続対策にはアパート経営とかよく見るけど、
そんなに簡単じゃないですよね。
私も借入金の返済が終わるまではと、空き室が怖くて入居者を選ばないところがあるけど(一応保証会社の審査が通れば良しにしてる)、これから日本は人口が減るし、この業種大丈夫かしら。
そうは言っても、株や他の投資は自分の努力以外の要素で損したりもうけたりするから私には向かなそう。
私には子供がいないから、私の老後だけなんとかもってくれればそれでいいんですけどね。
 
 
 
この夏は、姓が変わったので、手続きが大変でした。
銀行で名義変更、事業資金の借り入れも名義変更、
入居者の方たちに家賃の振込口座の名義変更の連絡、
物件の名義変更は法務局。税金も、所得税は税務署、市民税は市役所の納税課、固定資産税は(都内にあるので)都税事務所とバラバラ。
年金と保険証は郵送でできたけど、住民票や戸籍謄本が必要なものもあってお金もかかった。
 
事業資金を借りている信金や法務局は都内なのでたびたび都内に行くのも面倒だった。
銀行やカード類は仕方ないにしても、役所関係はマイナンバーでなんとかしてほしい。
法務局も免許証の更新も原本を取られてしまい、また取り直さなきゃいけなくなったりもして、全く利便性を感じなかったです。
 
とりあえず手続きは一通り終わって、書き換えたものが返送されるのを待っている状態です。(手続きに漏れはないか少々心配だけど・・・)
あんまり面倒だったので、「また離婚しても名前変えるのやめる」発言をして夫さんに驚かれる。
 
 
悪縁からの解放と入籍に伴う氏名変更の手続き、
これが今年の二大課題だったのですがなんとか終わって、すっきりハレバレと新学期を迎える気分。
 
すっきりついでに、あとは体のあちこちの余分なものを落とすのが今年の残りの課題です。